分散投資の一環として、不動産にも投資してみたいけど、不動産を買うのは巨額の資金が必要だからなかなか投資できないよね、、、
不動産に少額から投資する方法はいくつかあるよ！
分散投資目的なら不動産クラウドファンディングが個人的にはオススメ
不動産に投資をしてみたいけど、ローンを組んで大規模にやる前に気軽にやる方法がないかなと探している人
特に株式や投資信託にメインで投資していて、分散投資を考えている人
時間がない人はここだけ読んで
不動産クラウドファンディングは、株式との連動が弱い現物不動産に少額で投資をすることができる仕組みであり、分散効果が高いので投資の選択肢としてあり。
名称の怪しさはあるが、法的な裏付けや投資家が損しにくい仕組みも整備されており、今後伸びていきそうな投資手法
分散投資として行うのであればREITより不動産クラウドファンディングのほうが個人的にはオススメです。
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングは事業者が不動産を購入するための出資をクラウドファンディングで集めて、個人投資家が出資しやすくする仕組みです。
個人投資家は出資した分に応じた配当や売却益を受け取ることができます。
現物の不動産投資をしようとすると、安くても数百万円のお金を使って物件を買う必要がありますが、
不動産クラウドファンディングでは一口1万円もしくは10万円から投資することができます。
さらに物件の目利き自体も不動産の専門家が行ってくれるため、ハズレ物件を引きづらいので、現物不動産投資と比べてかなりハードルが低くなっています。
法的な裏付けもきちんとあり、不動産特定共同事業法という法律に基づいて運営がされています。
不動産クラウドファンディングって怪しくない？
クラウドファンディングと聞くと、
怪しいな
と思う人が大半だと思います。
私も調べるまで、ソーシャルレンディングとごっちゃにしていました。
少し前に不正が数多く行われていて話題となったのはソーシャルレンディングで、不動産クラウドファンディングとは仕組みが違います。
横文字が多くて混乱しますが、不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングとで最も大きく異なる点を一言で言うと、
どこに投資するのかの透明性があるかないかです。
投資の透明性があるのが不動産クラウドファンディングで、透明性がないのがソーシャルレンディングと思っていただければよいかと思います。
SBIソーシャルレンディングが業務停止命令を受けて話題になりましたが、
その不正も実際に出資したお金がどう使われるのかよくわからないという点から生じています。
その点不動産クラウドファンディングはどの物件を買うための出資なのかというのが明確に記載されており、事業者自身が不動産を取得するため、不正が起こりにくくなっています。
（もちろん完全にないとは言い切れないですが）
リスクはあるものの、投資として選択肢に入るレベルにはなっているかなというのが不動産クラウドファンディングに対して個人的に思うことです。
不動産クラウドファンディングのメリット
個人的に考える、不動産クラウドファンディングが優れている点は3つあります。
- 現物不動産に投資することで分散投資効果が高い（株式投資と組み合わせる相性が良い）
- ある程度不動産クラウドファンディング事業者がリスクを追っており、投資家が損をしにくい仕組み（優先劣後方式）
- 利回りがそこそこ良い
それぞれ見ていきます。
現物不動産に投資することで分散投資効果が高い（株式投資と組み合わせる相性が良い）
不動産クラウドファンディングの個人的に最も良いと考える点は、現物不動産に少額で投資ができることです。
現物不動産であるということが重要で、現物不動産は価格の変動幅が小さく安定しており、株式の価格変動に連動しないため、分散投資として効果が高いです。
不動産に少額で投資する方法としてREITもありますが、
REITは結局のところ、証券市場全体の動きの影響を大きく受けるので、分散投資の効果は高くないです。
下記の記事で米国ETFを用いてREITがどのくらい分散投資効果があるかを分析していますが、REITにはほとんど分散投資がないと個人的には考えています。
その点、不動産クラウドファンディングは現物不動産に投資をするものであるため、証券市場の動きとの連動は弱いです。
もちろん金利動向の影響などは受けますが、株式ほどすぐに影響を受けにくいです。
そのため、株式に100%投資するよりも一定額を不動産として持つことで安定した収益源を確保することができるかなと思います。
ある程度不動産クラウドファンディング事業者がリスクを追っており、投資家が損をしにくい仕組み（優先劣後方式）
不動産クラウドファンディングでは、優先劣後方式を取っている不動産クラウドファンディング事業者が多いです。
どういう仕組みかというと、募集をかける不動産クラウドファンディング事業者自身もある程度の割合のお金を個人投資家と同様に投資します。（10%~50%くらいのことが多いです。）
例えば1億円の物件を買うための募集する際に、不動産クラウドファンディング事業者が30%お金を入れるとします。
その場合、不動産クラウドファンディング事業者が3000万円を出資し、残りの7000万円を個人投資家が出資します。
そして事業者自身が行う出資は劣後出資となり、万が一物件を売却する際に損失が出ていた場合、劣後出資から負担します。
つまり、上記の1億円の物件を買って、売る際に8000万円でしか売れなかった場合、2000万円の損失が出ますが、劣後出資が3000万円あるので2000万円の損失は劣後出資から負担がされ、個人投資家は損失を受けません。
個人投資家の元本は損失を受けないので、出資したお金がそのまま返ってきます。（もちろん売却までに配当も行われるので、配当分が利益になる）
ただし、上記のケースで売る際に6000万円でしか売れなかった場合は損失が4000万円となるので、個人投資家が出資した元本も1000万円分の損失が出ます。
そのため、劣後出資の割合が多い案件ほど元本保証されやすいということになります。
この優先劣後方式は投資信託等にはないメリットだと思っていて、
投資信託の場合基準価額が下がればそのまま自分の元本も減ってしまいますが、
優先劣後方式をとっている不動産クラウドファンディングでは劣後出資の割合分までは損失が出ても個人投資家が出資した元本に損失は出ないことになります。
利回りがそこそこ良い
利回りについてはそれぞれの不動産クラウドファンディング事業者や案件ごとで異なっていますが、
多くは利回りが4%~8%となっており、株式と比べてもそこまで見劣りしないと考えています。
例えば、国内不動産に主に投資しているOwnersbookでは利回りは4.6%前後のものが多いです。
ちなみにOwnersbookの運営元はロードスターキャピタルといい、東証マザーズに上場している企業です。Youtubeに社長の方のインタビューもあるのでぜひ見てみてください。
また、新興国不動産に主に投資しているtecrowdでは利回りが8%の案件が多いです。
モンゴルの不動産は今後伸び余地が大きいと言われていますが、個人で投資するのはほぼ不可能な暗いハードルが高いと思います。
そのような新興国の不動産にも手軽に投資できるので良いサービスだと個人的に思います。
不動産クラウドファンディングのデメリット
私も不動産クラウドファンディングを始めたばかりのため、今後また悪い点が見えてきたら情報アップデートしようと思いますが、
現時点で考えているデメリットは下記の2点です。
- クラウドファンディング事業者が倒産する可能性がある
- 申込みが始まってすぐに申し込みが埋まってしまう
クラウドファンディング事業者が倒産する可能性がある
投資信託は複数の会社に分散投資ができるので、たとえ一つの会社が潰れたとしてもそこまでの影響はないですし、
時価総額加重平均で持つため、時価総額の高い企業を多く保有することになり、時価総額が大きい企業は投資格付けも高い事が多いので、基本的に倒産リスクは高くないことが多いです。
一方で不動産クラウドファンディングでは一つの不動産クラウドファンディング事業者にお金を預けることになります。
もちろん上場している会社が運営していることもありますが、最近は不動産クラウドファンディング事業者が増えていることもあり、上場していない会社も多いです。
その場合、財務の健全性などをチェックすることができないため、倒産リスクはあります。
特に不動産は大きなキャッシュが動く業界であるため、突然大きな損失が出たり、キャッシュが枯渇することもあります。
事業者が倒産してしまえば、預け入れたお金が全額戻ってくることはおそらくないでしょう。
そのあたりのリスクがあることは認識した上で不動産クラウドファンディングは利用するのが良いと思います。
申込みが始まってすぐに申し込みが埋まってしまう
これは不動産クラウドファンディングの投資を行い始めて実感していることですが、
募集が始まってから埋まるまでがめちゃくちゃ早いです。
それだけ不動産投資需要があるということなので、不動産クラウドファンディング業界自体が伸びていきそうなのは良いことですが、
1投資家としては、応募したいのに募集が埋まっている状態は結構フラストレーションがたまります。
この前tecrowdで新規ファンドの募集があったのですが、17時スタートで私が気づいた21時頃にはすでに募集が終わっていました。（キャンセル待ち登録はできました）
募集も抽選方式の場合と先着方式の場合があるので、すぐに反応できない人は抽選方式が多い不動産クラウドファンディング事業者を選ぶと良いかもしれません。
メリットとデメリットを整理すると、
メリット①：分散投資効果が高い現物不動産に少額から投資できる
メリット②：投資家が損しにくい仕組みがある（優先劣後方式）
デメリット①：怪しい事業者もいる
デメリット②：人気が高まっているため、投資したいのに応募がすぐに埋まってしまう
私も不動産クラウドファンディングについては始めたばかりなので、まだ見えていないことも多数ありそうですが、現時点では投資の選択肢として結構ありかなと思っています。
実際、現物不動産をやるにはローンを組むか、多額の現金を一括で投資するかの2択しかなく、やりたいと思ってもハードルが高すぎると思っています。
また少額でできるREITも証券市場で扱われる金融商品である以上、証券市場全体の影響を大きく受け、REITと株式の投資信託の相関が高すぎて分散投資にならない問題があります。
その点不動産クラウドファンディングは上記2つの点を解消してくれており、少額で投資できるので分散投資の一環として投資しやすく、証券市場の動きと関係がない投資になっている点が評価できると思います。
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